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Pourquoi investir dans un logement Meublé non professionnel (LMNP) avec exploitant ?

Pourquoi investir dans un logement Meublé non professionnel (LMNP) avec exploitant ?


Synthèse :


  • Le LMNP permet de signer des baux de 9 ans vis-à-vis d’un gestionnaire, par conséquent de se garantir un loyer pendant toute la durée du bail

  • Différentes typologies et une grande fourchette de prix permet aux plus grands nombres d’accéder à ce type d’investissement dans le secteur qu’il souhaite.

  • Une tranquillité de gestion couplé à une fiscalité avantageuse font de l’investissement en LMNP, un investissement rentable, peu risqué et sans souci de gestion.

Qu’est-ce que le statut de LMNP avec exploitant ?

La Loi de 1949 définit le statut de loueur meublé : « est considéré comme exerçant la profession de loueur en meublé le bailleur qui loue habituellement plusieurs logements meublés, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires telles que location de linge, nettoyage des locaux, préparations culinaires ». Loi de 1989 vient définir les meubles : « Logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».


Pour être considéré fiscalement comme loueur meuble non professionnel, il faut générer des recettes inférieures à 23 000€ et que celles-ci soient inférieures au montant total des autres revenues d’activités. Ces revenus rentrent dans la catégorie des BIC non professionnels.

Un logement meublé non professionnel avec exploitant constitue un actif immobilier meublé au sein d’une résidence services dans un secteur d’activité donné et exploité par un gestionnaire professionnel.





Un contrat, appelé « bail commercial », sera signé pour une période minimale de 9 ans entre vous, propriétaire, et le gestionnaire. Il décrit les obligations et contreparties de chacun.


- L’exploitant s’occupera du remplissage de la résidence et prendra à son compte les aléas locatifs (vacances et carences de locataires).


- En tant que propriétaire, vous percevrez un loyer rémunérant la mise à disposition de votre bien, loyer prédéfini pour toute la durée du bail commercial.

Quels sont les différents secteurs d’activités concernés ?

La fourchette d’investissement d’un bien en LMNP avec exploitant est très large, elle s’étale de 55K€ jusque plus de 500K€.


Les différentes résidences concernées sont :

  • Les résidences étudiantes : résidences destinées aux jeunes quittant le foyer familial pour poursuivre leurs études de façon plus autonome. Avec 2,73 millions d’inscriptions en 2019 - 2020 dans l’enseignement supérieur en France métropolitaine et dans les départements d’outre-mer, la demande des étudiants en logement ne décroit pas d’année en année

  • Les résidences de tourisme conçues pour héberger en courts séjours des touristes. La France possède de nombreuses résidences, 1ère destination touristique mondiale.

  • Les résidences de tourisme d’affaires, situées au cœur des grands centres urbains et destinées à accueillir une double typologie de clientèle : affaires et loisirs.

  • Les résidences services séniors à destination des personnes âgées désirant conserver leur autonomie tout en bénéficiant des services et des loisirs adaptés à l’évolution de leurs besoins. D’après l’INSEE les personnes âgées d’au moins 65 ans au 1er Janvier 2020 représentaient 20,5% de la population, contre 20,1% un an auparavant et 19,7% deux an auparavant. Le vieillissement de la population entraîne une hausse de la demande pour ce type de résidence

  • Les résidences médicalisées (EHPAD) pensées pour les personnes âgées dépendantes nécessitant un accompagnement quotidien ainsi que des aménagements et des services adaptés à leurs besoins spécifique. De même le vieillissement de la population entraîne une hausse de la demande pour ce type de logement.

Pourquoi investir dans du LMNP avec exploitant :

  • Tranquillité de gestion et rendement garanti :

Le fait de confier son bien à un gestionnaire nous assure une tranquillité de gestion, et une garanti de loyer pendant la période du bail commercial, soit pendant au minimum 9 ans.

  • Un actif performant :

Reposant sur une activité maîtrisée par un professionnel et un remplissage optimisé, le LMNP avec exploitant offre des rendements allant de 3% à 4,5%.


  • La récupération de la TVA.

La récupération de la TVA sur un bien immobilier n’est normalement pas possible sauf si l’investisseur choisit un bien au sein d’une résidence offrant des services para-hôtelier, et confié par bail commercial à un exploitant professionnel.

Dans cette configuration, le propriétaire peut récupérer l’intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition...).

  • La fiscalité

L’investissement en tant que loueur meublé non professionnel avec exploitant permet de générer des revenus quasiment nets d’impôts.

Lors d’un investissement en immobilier géré il faut dissocier 4 éléments distinctifs :

- Les revenus (c’est-à-dire les loyers versés par le gestionnaire à l’investisseur).

- Ensuite on déduit les charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges non récupérables)

- A cela on vient déduire les amortissements du biens immobiliers mais également des meubles

- Cela nous donne le montant à déclarer aux services fiscaux


Ce type d’investissement nous oblige à passer par un comptable afin de comptabiliser les amortissements, point primordial pour venir réduire son bénéfice commercial et bénéficier d’un revenu quasiment net d’impôt.


Avantages et inconvénients :

  • Avantages

- Rendement garanti

- Dépendance vis-à-vis du gestionnaire de la résidence

- Tranquillité de gestion

- Statut fiscal avantageux

  • Inconvénients

- Question de la revente ?

- Constitution d’un patrimoine grâce au levier de l’endettement avec un investissement modéré



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